商业地产运营管理思路，商业地产运营工作要点

今天给各位分享关于“商业地产运营管理思路”的核心内容以及“商业地产运营工作要点”的相关知识，希望对各位有所帮助。

商业地产运营管理(商业地产运营要点)。

事实上，房地产的商业运营已经从建筑设计中的硬件竞争转变为运营竞争的时代。

因为未来三到五年，中国也将经历一个持续的经济转型，从以前的高周转、高回报的模式，转变为精细化、便捷化、长效化的回报模式。传统的高周转模式已经无法支撑业务。依靠概念营销和金融手段来扩大客户的销售已经成为过去式，而不是拼地段、建造型和品牌首店、组装和化妆，仅仅依靠对消费者的有效附着产生的回购率和重访率，就会形成商业地产的终极壁垒。这是唯一的出路，也就是只有把运营作为最终的突破手段。

因此，关注商业地产的运营将是未来商业地产绝对重要的工作方向。然而，由于大多数人的不理解和逻辑混乱，住宅地产的操作往往与商业地产的操作相混淆，从而陷入形式主义的误区。

1.什么是商业地产运营？

我对运营岗的定义是:在运营过程中，使商户和承租人不断得到良好响应，帮助其成长，得到合理引导甚至产生相应回报，同时合理提升项目本身价值和质量的功能。

商业运营是为了帮助自己的项目、商户、承租人和客户之间建立更好的关系，这需要运营可以使用的所有干预措施。需要注意的是，当运营的项目类型不同于运营职能之间的关系类型时，运营的导向将完全不同。比如购物中心的经营者，对于项目内的超市项目，以“快速交易，明确消费者转化”为经营导向，而对于餐饮项目，经营理念是以帮助商户进行“顾客忠诚度维护”为导向。

我心目中的商业运营功能概念应该是“招商、推广、策划、物业、文案、商户管理”概念的总和。其实更应该关注什么样的运营手段，取决于项目的类型和与客户的关系。运营功能需要复合服务能力，能够在进入站点后，通过各种手段和服务，真正长期有效地提升商户承租人的业务水平和业绩。

二、商业地产的经营不等于房地产的经营。

商业地产的运营更关注项目的区位、人口、面积、业态、商户、品牌等复合信息。经过整理总结，是对项目深入了解后的全方位业务提升。

(一)商业地产运营不等于投资。

很多公司的商业运营主要是以招商为主，这自然把招商和运营混为一谈。似乎招商必然和运营一样，但这是对商业地产无知的表现。

在传统商业地产领域，招商更像是一支军队的排头兵。它们精准地将商户吸引到符合自身定位、品类、面积、租金的商业场所。他们属于引导凤凰找到合适的梧桐树的人。整个过程基于项目规划，并根据该规划引入合适的品牌。实际上，工作界面只到此为止。

运营是服务凤凰城的专业管家。它不仅照顾了他们的日常生活，还让他们身心愉悦，但最终，它让凤凰下了金蛋。

简单来说，运营是一个试图帮助商家提升销售业绩的人，所以运营功能是一个全方位的功能，不仅需要设计合理的推广计划的能力，还需要公司内部协调这些计划执行的权限，以及要求商家和品牌配合执行计划的能力，这就需要运营商了解业务、了解项目、了解商家。在工作中，我们更积极地沟通和服务商家和客户。

(二)商业地产运营不等于营销推广。

在实践中，一些公司将运营与营销推广相结合。他们认为如果做一个促销活动，客流会被批准，如果有客流，销售收入肯定会增加。因此，对商家运营的帮助重点在于营销推广。

但实际情况是营销推广成本高，效果短期，使得商家和品牌形成路径依赖，没有促销意向。就像算盘珠，一动不动。商家销售的主要驱动力是商场活动带来的转化，无法形成项目的自我成长。

(三)商业地产运营不等于物业服务。

商业运营之所以不等于物业服务，是因为两种服务对象有着根本的区别。

首先，商业运营服务对象绝大多数是法人实体，自然人客户很少，而物业服务恰恰相反。其次，商业运营服务的内容是保证商家能够更好的产生效益，甚至在业务上爆发。物业服务是对业主同等的生活服务。最后，商业地产的经营者必须了解深圳生活网的运营逻辑，能够快速、准确地了解客户的需求，为其提供提升销售业绩的必要条件，从而促进销售的快速提升。但是，物业服务应当提供安全、有序、整洁、人性化的服务。因此，它们看似相似，但其逻辑、方法和手段在本质上是完全不同的。

(4)商业地产运营不等于地产运营。

一般来说，房地产运营岗位基本上是所有房地产项目在项目立项、征地、设计、施工申请、施工、成本采购、营销推广等方面的统筹协调人。更需要部门或项目公司根据节点计划安排节奏并完成。虽然房地产运营也需要熟悉整个流程，但与商业运营不同，这个岗位一般只是监督和协助，并不实际参与管理。甚至可以说，很多企业的住宅地产运营功能是“表兄弟”，可以在纸面上实现。对于商业运营来说，是亲自参与和实施的，需要在现场不断调整和改进，提高业绩和质量。

(五)商业地产运营不等于资产管理。

目前国内流行的资产管理公司与商业运营有很大不同。一般来说，资产管理公司的工作涉及四个方面:“投资、融资、管理、退出”。这四个领域太宽泛，实践中，大多数资产管理公司只参与“投资整合”的过程，没有管理能力和专业人才。操作路径是快速获取、打包、出售资产项目，注重短期价值。

当然，这也是由于其资金来源和使用期限的特殊原因造成的。但不得不说的是，正因为如此，目前大多数资产管理公司实际上是在快速处理不良资产，并没有真正的长期持有和经营。

三.商业地产运营类型及工作要点。

商业地产的类型分为百货、购物中心、写字楼、商业街、奥特莱斯、酒店、文化游等多种形式。每种形式的底层逻辑都有一些不同。因此，在操作时，实际上有各种各样的角色在操作。虽然运营不同于各种专业职能，但这种分工在实践中已经形成。然后我会介绍和分析“投资运营”、“推广运营”、“商业物业运营”、“资产运营”等不同的岗位和职能，便于实际工作的开展。

(一)投资运作的功能和要点。

其实它的核心功能是围绕商家和承租人的产品、销售方式和消费者建立良性循环，根据市场认知、消费趋势和消费者对店铺、场所周边的了解，如品牌类型、品牌知名度、品牌客户单价、业务类型、销售效率等，推出合适的。这使得招商运营模块下需要关注和解决的问题可能包括以下一个或多个问题。1.你自己项目的调性和品牌一致吗？(租金？面积？相邻品牌？消费群体？)吸引和保证利润需要什么调性？(出租人补贴？出租人的活动？商家自有品牌？商家促销？假日客户？2.如何展示自己的项目？(晋升？广告？联合推广？限时销售？买一送一？出租人购买？销售展？) 3.如何提高已经认可该品牌的消费者的提袋率？(产品规划？淡季销售？会员活动？IP绑定？) 4.我们自己的项目如何帮助商户和承租人获得可持续的利润？(销售激励？达标奖励？其他福利替代？由此可见，能够有效考虑商户承租方入市后如何盈利，并能引导出租方给予相应帮助的招商运营团队才是真正的“招商运营”，这就要求负责招商运营的人员要充分了解自身业务、周边竞品和消费群体，能够对各种商业品牌和商户进行系统化的转化和揉捏，从而呈现价值。

(2)推广运营的功能和要点。

推广的核心是围绕一个或一系列活动的策划、资源确认、宣传推广、效果评估等一系列流程，做项目推广、进度管理和实施的全过程。对于一次促销活动，必须提前明确促销活动的目标，并持续跟踪促销过程中的相关数据，以评估促销活动的运营效果。

在现代商业地产中，促销是一种常见的运营手段，但它只是一种手段。很多时候，在招商和商业物业运营的过程中，难免会涉及到很多活动。所以商业地产项目会定期通过一些中大型的推广活动来进行促销或推广企业品牌，但这些活动的策划、设计、实施、材料都比较复杂，最好由专门的团队来进行，单纯靠推广和运营很难整合。

在实践中的推广和运作需要对活动和项目进行综合考虑。一年有多少促销活动？如何分配频率？一次旅行能带多少乘客？有效转化率是多少？如何分配时间节点？什么样的活动可以帮助什么样的品牌或商家？双方的契合点是什么？如何平衡项目中的死区？如何防止部门和区域的客流拥堵？这些问题是推广运营中需要注意的重点，需要大量细致的推演和安排。

(三)商业物业运营的功能和要点。

个人认为商业物业运营这个岗位，不能用传统物业功能+运营功能来理解。因为这个岗位职能的核心是解决商户承租方与客群之间的“增-留-住-转”关系，同时在出租方、商户承租方与客群消费者之间构建价值供给的良性循环。这就需要低调的物业行使高度的经营权，但这是一个理论模型。现实中的商业物业运营岗位大多是被鄙视的岗位，仅以其命名，没有任何管理权力，还停留在收取物业费、维修机电设备、清运垃圾、维护治安等初级情报上。

(4)资产运营的功能和要点。

由于运营代表的是资产方，所以最重要的是抬高自身项目的相应指标，比如活动频次、客流、销售数据、效率提升值、多处可租面积、口碑等。，通过一系列各种运营手段(如促销活动策划、内外资源的拓展与对接、商家与承租人的促销、自身项目的优化等。)，从而全面提升资产价值和收益，使项目全面。这是快速展示项目价值，从外部获取利益的有效手段。然而，目前大多数资产管理公司还没有对其进行有效的分析和应用，令人遗憾。

(五)我对“商业运作”的理解。

我个人认为真正意义上的“运营”是综合能力均衡，熟悉商业地产各个部门，熟悉品牌客户，对消费群体有深刻认知的控制者。他能够通过各种运营手段做出一些相应的计划，在协调各方资源的情况下，在出租人、商户承租人和客群消费者之间以平等的利益控制市场。这种操作更应该负责完善与租户和承租人相关的各种信息，比如乘客数量，比如客群引导，比如当天会员活跃量，比如客群停留时间、停留地点、消费频次等。，总是在思考以下问题:

(1)自己的商业地产项目的租户应该从哪里来？(自己租？代理银行吸引客户？活跃客户？他们适合这个项目吗？(存活率？生命周期？盈利效率？品牌声誉？)他们能带来合适的客户群吗？(消费时代？收入？教育？个人爱好？如何维护与租客的关系？(多交流？减租？送广告位？帮助商家解决实际问题？)

(2)深圳生活网如何增加到访消费者数量？如何让消费者留下来消费更久？消费者怎么可能访问两次甚至多次？(晋升？热卖？明星活动？流行活动？免费上网？现场抽奖？打卡积分？微博微信软文？事件制造？)

(3)当来访消费者较多时，这些消费者实际上是潜在会员。如何利用它们来加强对整个租户的影响和控制？(消费者是分类的？人脸识别？精准营销？如何在不同购买力的消费者和商家之间创造价值关系？)

(4)如果商户的租户退出租赁怎么办？(分析退租原因？建立退租预警机制？)怎么补位？如果是客户流失呢？(怎么又邀请了？怎么又聚在一起了？如何再次识别？)

(5)如何更好地引导客户与自己的项目互动，甚至传播内容？(IP图像？明星助力赛场？事件主题？气氛指南？广告？LED大屏秀？灯光秀？项目本身是如何被用户消费的？(话题口号？宣传方法？推送手段？)

第四，商业地产一定会形成运营导向的模式。

目前，商业地产的运营状态仍然是以相对简单的模式运行。主要是近几年国内经济的快速增长带动了消费市场的蓬勃发展，开发商和出租人对运营功能重视不够。大多数商业地产企业只是做了一堆粗浅的方案和制度来梳理初步框架，但内部环节往往是自我矛盾和冲突。目前市场上只有少数大型商业地产公司有能力对这些繁琐杂乱的工作进行统筹规划。客观来说，目前国内商业地产的运营模式与20年前没有太大的不同，但国内商业地产项目的总供应量在急剧增加，传统的商业地产运营模式已经跟不上深圳Lifenet目前的市场环境和人口变化。

商业地产运营的本质目的是帮助建立和维护产品与用户之间的良好关系。它是由一些分散的、碎片化的东西和节点组成的。只有将所有碎片化的点逐渐串联起来，才会形成良性循环，将所有孤立的行为关联起来，形成整体联动。只有这样，项目本身的价值才能得以保留和增加，让商户和承租人获得良好的经济效益，让客户和消费者愿意来做好消费，形成粘合。只有这样，才能实现长期效益和项目价值。

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