reits商业不动产(不动产资产证券化(REITs))

reits商业不动产(不动产资产证券化(REITs))

猫头鹰日志（maltowin log）

2020年，爆发了一场“新基础设施”大火。基于中国经济面临的严峻形势，“新基础设施”投资由5G网络、数据中心、物联网和人工智能组成，是促进中国经济稳定增长的最佳选择。作为直接融资工具，Rexits和Reits是理想的资产类型，比如数据中心。

因此，本文将霍亚资本研究与全球仅有的六大数据中心的初步探索相结合，研究股票的历史表现。

2020-09-15

02.14

*表明，基础设施是经济社会发展的重要支撑。有必要点，协调整合，入口导向，协调存量与增量，传统与新型基础设施发展，建立集约、节约、智能、绿色、安全、可靠的现代基础设施体系。

03.04

**常务委员会召开会议，加快国家计划中明确推进的重大项目和基础设施建设。其中包括：加快建设新的基础设施，如5G网络和数据中心；注重调动民间投资积极性。

04.30.

证监会、发改委联合发布《关于促进基础设施领域投资的REITS的通知(试行)(征求意见稿)和《公众完善基础设施证券投资基金指引(试行)》表示，信息网络、国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区、专业产业园区等新型基础设施，受到鼓励。

08.03

国家发改委发布《通知》，对工作区房地产投资信托基金(Reits)试点做好申报工作，标志着试点收回基础设施申报工作将正式启动。

2020年的日期，新的基础设施从两会制定，正式编入政府工作报告，一系列基础设施再收购的政策出台。然后经过当地政府的跟进，专家的解释，媒体的搜索，并不难看，国家强调新的基础设施。

这主要是由于中国经济面临的严峻形势。推动以5G网络、数据中心、物联网、人工智能为代表的“新基础设施”是促进中国稳增长的最佳选择。

2020年，随着全球人口和中美关系持续紧张，经贸摩擦增多，中国经济将受到严重打击，GDP同比分别下降6.8%和9.8%。

在三驾马车的经济交通中，汽车、餐饮、旅游等重要细分行业的消费也受到了打击；受疫情影响，国内生产生活虽已恢复，但欧美成为重灾区，全球暂停进入中国。压力急剧下降，现金流失，企业倒闭，员工失业.2003年“非典”，投资对GDP增长的贡献率高达70%，可以预见投资将成为稳增长的关键动力。

此外，积极的财政政策和宽松的货币政策导致了政府债务的上升，而仅仅依靠政府的财力推动了基础设施建设的快速增长，因此民间资本等社会资本是基础设施融资的重要社会资本来源。

作为一种直接融资工具，Lekras是新基础设施中具有强大信息属性的资产类型的理想选择，如数据中心和5G信号塔等待。它把房地产资产转移到相当大的金融份额，已经被社会资金购买，然后进入资本市场。

事实上，从2007年开始，美国就开始推动基础设施的重新收购；近年来，澳大利亚Reits的投资部门从商业地产转向更多的资产类型，包括基础设施。

在亚洲市场，印度提前有几个基础设施。

目前，美国和亚洲市场的“新基础设施”是数据中心系列，在中国的基础设施证券化中发挥着强大的作用。

六个纯数据中心房地产投资信托基金概述

据【地产与科技】报道，从2004年第一个数据中心Reit开始，全球共有6个纯数据中心。

其中美国有五个数据中心：Equinix、Digital Realty、Cyrusone、Coresite和QTS Realty DC Reit Asia，只有一个数据中心Reit，新加坡吉宝DC Reit。

1、概述

截至2020年9月7日，6个纯数据中心REITS，两家公司超过400亿美元，即美股Equinix(Eqix)和Digital Mines (DLR)两大数据中心巨头，市值分别为66.611亿美元和40亿美元，远超即将出局的数据中心REITS Value-Eye Site(56.8亿美元)和QTS Reality(4.4亿美元)

40亿美元是什么概念？

目前中国最大的中立第三方IDC服务商市值118亿美元，400亿美元相当于近4000个国家的数据。

Equinix在全球数据中心的26个国家拥有211个数据中心。同时，为了提高14个国家的能力，32个建设项目仍在进行中。

2020年第一季度，由于扩大了与ZOOM Video Communications、Tiktok和飓风电气公司的关系，Equinix的收入同比增长6%(2019年第四季度增长2%)，达到1450万美元。

市值仅次于第一季度股票的数字现实，同比增长1%，环比增长5%。

2、组织形式

会议的组织形式分为合同和公司两种。

美国的数据中心重仓主要以公司为主，即数据中心公司整体，投资者作为Reits的股东委托管理和经营。房地产投资信托基金的管理层持有一定数量的

股权（约10％），以减少道德风险。

新加坡数据中心Reits基于合同资源销售，在单个房产项目放置在SPV之后将列出。合同的形式需要聘请外部管理员，以管理与公司的重型，一层委托代理关系相比管理信托资产。

3，收入模型

根据商业模式，数据中心区域通常分为三类租赁，托管和互连。

数据中心主要通过租金和增值服务分为股东。

从Reits的角度来看，它通常根据资产控制功率进一步改进，也可以进一步改进，这反过来又在REITS中具有不同的益处（在年度报告中更常见）。

三净/双净净，核心和外壳租赁。在三维网下，租户支付租金，负责设施管理以及与财产相关的所有相关支出;双网，租户支付租金，负责管理，并符合四个和与财产相关的支出中的一项。 （房地产支出包括物业税，日常维护支出，保险支出，机电设备更换等）

在此模式下，IDC服务提供商相当于仅为以前的开发服务和机器室提供租赁，并且根据所提供的服务收取一定数量的租金或服务费。

客户通常具有大型业务卷，云存储或软件服务提供商，例如Microsoft，Amazon，Google，Apple等，例如Microsoft，Amazon，Google，Apple。

租赁类型的客户总数很大，它还具有强大的IT和数据管理功能。这种租赁时间更长，通常在5到15年。

因为这是一个很长的租约，公司的讨价还价也很强劲，导致这些业务单位收入相对较低。租金一般每月100至200美元。但优势在于对单体客户的需求很大。

数据中心流量线路

供电，核心和外壳租赁。强大的资源相当于三净/双净租约。

批发搭配租赁。除了以前的开发，设备室租赁，电力资源，其他服务器和IT设备的其他关键任务，以及其他增值服务，一方面，该项目产生的费用通常由IDC项目承担，另一方面，租金，服务费远超过上述两类。

零售搭配租约。服务类似于批发托管，但租赁期比较短，租金相对较高。 （最后两个托管租赁涉及电费，也可分为两种包装和租赁电气分离方式）。

零售类客户涵盖所有领域的公司，例如，美国银行，麦当劳，沃尔玛等。需求量相对较小，租约时间短，一般在五年内，客户讨价还价低。零售类商业租金通常每月250至500美元。零售业务部门的收入高，利润也更高，但由于租约时间短，存在不确定性。

网络业务主要基于托管业务的增值服务。数据中心Reits提供了同一中心不同租户的设备之间的物理连接（光纤），大大提高了不同客户服务器之间的数据传输效率并降低了延迟。

网络化的业务阈值很高，Reits需要拥有一定数量的客户和数据资源的容量，因此利润率很高，可达到95％左右。该中心根据所提供的纤维数量来充电。每月成本约为200至400美元。

网络业务的主要客户是无线通信服务提供商，如Verizon，AT＆T，T-Mobile等。

6个数据中心Reits的收入结构不同。其中，Equinix主要是托管托管，85％的收入来自这项业务，剩下的15％来自互连业务，目前的等分量在全球互连中近50％。

数据中心重新获得收入结构

数据来源：公司收入，霍亚首都，

时间至2019年11月/ 12月

虽然数据中心Reits可以将高价互连服务转换为自己的竞争优势，但很难复制大型公司。

2019年，数字现实通过收购Interxion来扩展其互连和托管业务，但其70％的收入仍然来自整个租赁业务。

总体而言，Equinix拥有最高的“质量”网络密集型资产投资组合，而较小的核心核，苏列松，QTS和Keppel专注于更具竞争力的业务。

在第一季度，Equinix达到了370,000次互连。在过去的13个季度中，公司的增加的互连超过了前10名竞争对手的总和。

4，数据中心Reit历史悠久的性能

无论是在新洛的美国交流上市股票，数字地产，还是九博数据中心REIT中，两国的数据中心REITS都表现出强劲的增长势头。

反应速度

在美国，自2018年以来一直是自然的独立部门开始录制指数，除了2018年的大幅下滑，数据中心部队返回所有人的顶级主要部门。

年平均返回的年均平均返回高达15.35％，略低于信号塔的基础设施（18.59％），该基础设施旨在电子商务，并拥有良好的物流房地产重物（18.59％），超过了美国三大主要股指和Nareits合成。指数。

在2020年的第一季度，数据中心Reits仍然稳定，第一季度在2020年的第一季度为8.80％。

在同一时期，纳斯达克返回和道琼斯股指的回归-19.60％， - 13.95％， - 22.73％。数据中心也是第一季度唯一唯一的Reits部分。

在新加坡市场，自今年3月爆发的流行病自爆发以来，Reits已经下降了，但Jibao数据中心的性能非常明亮。

根据1年内的总回报率数据，总重型总重量的总回报达到83.3％，并首先重新排销。

根据3年和5年的回报率数据，九宝数据中心总排益总量的总回报率继续达到第一个，分别达到39.3％，29.3％。这充分反映了数据中心REIT在市场的低迷中的稳定性。

与此同时，在2020年，九宝数据中心的Reit的性能与富鼻群数据中心指数（+ 36％）一致，此外，它与世界上最大的数据中心Equinix（+ 39％）的性能）性能一致。

股息 - 股息收益率

美国数据中心重新获得平均股息收益率为2.3％，低于房地产投资信托行业平均股息产量的约3.4％。然而，数据中心房地产投资信托基金只支付59％的自由现金流，使其能够增加股息或再投资增长。

与新加坡的所有房地产股息收益率相比，历史股息产量由于IPO的低于新加坡平均值，因为数据中心需要在运营中投入大量的运营成本，包括设备更新和更换成本，九福直流律师将保留一些收入作为未来的资本支出。越主的原因是，少年直流Reit的股票在过去几年中已经很高，并且增长了更快，导致股息产量较低。

数据来源：Jiuba DC Reit年度报告，新加坡交换网站，Dade Liang Ring Report

霍亚资本研究表明，在房地产行业的房地产业，低杠杆率较低，总回报率高于历史上的总回流率，平均高于高产房地产投资信托基金。

我们核准了股息收益率和年度归还率，以及其大致支付率，以及改变趋势与霍亚资本研究一致。

核心岩的产量达到了高度的产业，但年度返回率仅29.87％，低于大多数数据中心的房地产。

Equinix产量仅为1.5％，其年度率高于40％。而且，Equinix仍然是“增长”的房地产投资信托公司，产量仅为1.5％，但它保留了50％的自由现金流运作。在随后的并购交易中，这尤其明显。

资料来源：霍亚首都，Nareit

笔记：

一年的总回报率：一年的总收益率

股息产量：股息收益率“股息收益率是每股股息和股票价格的比例，非利率的收入率通常与高股息分销率有关。它表明公司的增长率低，股息率也是一个选择其他类型库存的参考标准。

FFO支付比率：现金流量支付比率，即基于FFO的重新获得。美国证券监督管理委员会由NAREIT（全国房地产投资信托协会）界定，允许在2003年1月在财务报表中使用本统一指标。FFO主要是指现金流量的运作，可以很容易地考虑通过FFO = GAAP净收入 - 房地产销售的资本利润+房地产折旧费用;定义类似于NOI，也是用于测量保持性能的操作结果的指示器。国内一般使用EBITDA代替FFO和NOI。

5，投资兼并和收购

根据全球数字经济背景，政府事务，金融，教育，物流，运输等，以及人工智能和事物互联网技术需要大量的力量来支持，而对时代的需求是过度劳累的。在供需之间的关系下，互联网和云计算客户的延伸进一步提示IDC根据行业的发展趋势实现高速扩张。

Synergy研究数据显示，数据中心并购交易量和交易量在2015 - 2012年度继续增长，五年来近400个合并。其中，有大量的Reits（房地产信托基金）以Reits（房地产信托基金）的形式。

重新获得作为重要的购买机构，合并类型主要是跨国兼并和收购这是因为美国信息技术早期，美国托管数据中心供应商通过伦敦，法兰克福，巴黎，阿姆斯特丹的兼并或合作，使业务领先。

此外，美洲，亚洲和欧洲市场的第一层或技术中心是对并购选择的主要思考。

数据中心Reits Dies并购事件

事实上，该行业的竞争模式一直在变化，特别是当竞争对手有更丰富的资金和更强大的技术时。

亚马逊，微软，谷歌，阿里巴巴和IBM（IBM）等 - 是数据中心运营商中最大的最重要的租户，也是数据中心Reits竞争对手，他们开始多年前参与数据中心而且他们已经开始了数据中心，自制的道路，发展到超级数据中心，这种趋势在中国也非常明显。

此外，这些云计算巨头还开发了自己的软件套件，允许企业从数据中心的托管服务器分离，但只能由公共云。越来越多的客户与数据中心运营商分开，有几个云服务提供商。数字房地产预计将在2021年，一半的数据中心服务器将六个超大租户运营，2018年，该比率仅为25％。

虽然互联网巨头的焦点不在数据中心业务中，但他们的入场和非资讯提供的数据中心供应商对数据中心Reits的定价产生了很大影响。在2019年的外部增长率冷却后，2020年第一季度飙升至34亿美元，占重新售价的5％。虽然业界的发展仍然是有序的，但目前还不清楚是否有供应增长障碍。

结论

在新皇冠流行病，中国的数字转型速度，现场商业爆炸，加上“新基础设施”政策，中国迎来了数据中心的投资和建设。

根据上述分析，我们提出了以下几年中国数据中心行业发展的预测：

1

根据Gartner猜测周期曲线，中国的数据中心规模将出现爆发后，逐渐变得温柔，良好的货币被驱逐出来，并实现了发展的发展。

2

参考美国数据中心制造商面临的严峻形势，中国数据中心行业将逐步接近这种竞争格局：即阿里，腾讯，百度等云计算巨头，始于地点，土地，规划，建设甚至服务器等。重大投资的设备进行自学自学。这无疑将导致租户损失的一部分，甚至影响数据中心市场的定价。数据中心制造商必须倾向于考虑销售，能源等成本支出，提高自己的建设和运营能力，以便在未来的竞争中脱颖而出。

3.

在中国，在今年年底，可能至少有1个数据中心的重新获得，这无疑将通过重型资产转向轻型运营模式，然后可能有更多的服务模式来促进多元化的发展。

为了响应数据中心REIT的表现，投资者持有不同的观点。有些人对DIT的发展持乐观态度，因为受益于云计算规模的增长，块链的应用，物联网，人工智能和5G技术，以及规模扩大的竞争优势。还有投资者考虑亚马逊，谷歌和其他自制数据中心，具有更具竞争力和弱的定价等，未来对DIT的未来并不乐观。

2020年上半年，大多数房地产行业受到全球流行病的影响，但数据中心租赁活动自2018年以来第一季度飙升至最高水平。到目前为止，数据中心REITS已增加近20％。

虽然流行病的投资加速了对云计算技术的投资，但市场对数据中心的需求持续增加，但鉴于竞争日益激烈，数据中心Reits的前景尚不清楚。

在未来几年内，可能会有更多的并购交易，并将有新的数据中心重新获得。

从那以后，我们将继续关注“新基础设施”的重新获得，这将为您带来数据中心Reits的深度分析，所以保持调整......

参考：

1.Data中心Reits：新数字办公室

2.重量索引 - 美国数据中心重新获得深度研究报告

3.年内公司

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